房产税能否抑制住房投机?来自上海试点的证据丨数据说话播报文章

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10月23日,全国人大常委会授权国务院,在部分地区开展房地产税改革试点工作。房地产税的政策核心指向抑制住房投机,以达到“房住不炒”的基本定位。

那么,房地产税能否抑制住房投机?上海财经大学的张航和范子英在最近的研究中,通过评估2011年上海房产税试点情况,给出了肯定答案:在人均60平方米的免税门槛附近,投机性购房减少了2. 94平方米,用于购房的总货币资产减少了3. 92%,应税总值的弹性为- 14,这意味着7%的房产税税率就可以完全挤出投机性购房。该研究发表在《世界经济》第9期。

关于房地产税、房产税的概念,人们存在不同的理解,各种文件中也有不同表述。显然,上海试点的房产税,是对房屋的持有环节征税,进入征税范围意味着住房在持有期间每年都需缴纳一次房产税。以下关于上海试点的数据分析,对当前的房地产税改革试点有着直接的借鉴意义。

上海是最早进行房产税改革试点的城市之一。上海试点征税的对象主要是“沪籍非首套”房产,先按人均60平方米的标准进行扣除,再对超出扣除标准的面积征税,税率为0.4%,房屋单价超出一定数额则为0.6%。

作者称,据入户调查数据显示,上海人均住房保有面积为36.70平方米,事实上即使英美等发达国家,人均住房保有面积也不超过50平方米,因此,人均60平方米的住房已经完全可以满足一般的居住需求,超出部分被认为是以赚取买卖差价为目的的住房投机行为。

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数据来源:上海市某区房产税相关部门。图表来源:张航、范子英 《房产税能否抑制住住房投机》

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来源:张航、范子英 《房产税能否抑制住住房投机》

作者的数据来自上海某主要城区房产税相关部分,包含在2011年1月28日试点开始后辖区内每笔住房交易的基本信息、购房家庭的基本信息以及购房家庭此前已有的住房面积,从而获得每户购房家庭面积拥有的总住房面积。该地区住房市场对上海市住房市场的整体水平具有很强的代表性。

房产税的实施产生了两方面的效应,一是面积效应,即一部分家庭通过减少住房面积来避免纳税,而另一部分则通过购买低价格住房的方式减少其税收责任,因为税基跟住房价格有关,也即产生房产税的价格效应。

基于沪籍非首套样本,利用群聚分析法(Bunching),作者测算出,房产税的征收使家庭在人均60平方米处的投机性购房减少了2.94平方米。在沪籍非首套样本中,位于免税门槛上的家庭的平均人数为2.27个,因此家庭平均住房保有总量为136.20平方米。2.94平方米住房面积 减少相当于在这一水平上抑制了2.16%的住房投机量。由此计算出,房产税的应税面积弹性为-7.71%,即在家庭住房面积为60平方米处,1%的税率上升将带来家庭的投机性购房面积减少7.71%。

另外,在作者的样本中,有14.58%的住房由两个及以上家庭共同购买。合资住房理论上也会造成单个家庭住房面积减少,但作者指出,其并非形成面积效应的主导因素。

在价格效应方面,房产税的征收导致在人均60平方米出,投机性购房的单位面积价格下降了1.76%,因此,市场中家庭用于住房投机的总货币资产下降了3.92%,由此计算的房产税应税总值弹性为-14,表示房产税税率上升1%将带来家庭在人均60平方米处的购房总值下降14%,要想将投机性资本百分之百挤出,即100除以14%,约等于7,这意味着征收7%的房产税即可挤出市场中全部的投机性资本。

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注:相比只有一套住房的家庭,多套住房家庭的人均保有面积更大,超过人均60平方米的家庭比例也更多,但由于非首套家庭在超过人均60平方米后会进入房地产征税行列,因此部分家庭通过减少购房面积的方式跃迁至临界值的左侧,导致在图6a的分布曲线中,人均60平方米右侧出现了明显的断层式下降,而首套房由于免税所以家庭数量在人均60平方米左右并未出现明显差异。非沪籍家庭由于享受先缴后退的条款,因此整体上不受税收门槛值的影响,但部分家庭以投机为购房目的,难以满足居住证满3年的退还条件,因此也出现了轻微的群聚式跃迁。来源:张航、范子英 《房产税能否抑制住住房投机》

作者还发现,限贷政策可以进一步放大房产税抑制投机的作用,收紧期的住房市场对房产税的反应更为剧烈。原因可能有二,一是首付比例的提高直接压缩了居民的可支配收入,致使居民对税收更为敏感;二是收紧政策带来住房市场的降温,投机者预期可获得的资本利差缩水,导致其在购房中更加关注作为投机成本的房产税。

作者援引多个研究称,中国住房市场尚不完全不健全的背景下,投机性炒房是推动房价快速上涨的重要原因,而高房价又会压缩普通家庭的居住面积,加剧财富的阶级分化。相比传统的逆周期调控,诸如限购、限贷和限售等,房产税等税收政策“内嵌于市场中,通过改变相对价格的方式影响供需,是更为温和有效的政策工具。因此,房产税也被看作是能够同时实现‘房住’和‘不炒’两个目标的重要途径。”

bj_eileen010:一人均面积太高了。二税率太低了。三上海单一试点,对多套房持有者并没有影响,因为投机的、囤房的会在各省市出手,当然作用不大了

网友0a4eab5:明白人

网友45902f0:按房价收, 有的20平都500万了, 有的200平还不到200万

daketang2011:房产税要按照国外一样,按估值征收,不要搞什么免征面积,按估值和工资一样阶梯式征收,可以设置一个免征额,这样才是最合理,也可以打压那些在热点区域炒房投机的人,还可以做到房价均衡以及区域发展不至于失控!

网友98c4342:13年本科毕业时候 浦电路附近的老小区 2 3万,17年再去上海的时候 翻了快一倍。 不知道问题出在哪里?

SJYjinyong:那么这十年上海的房价降了还是升了?

cccglobe01:和外国比,应该扣除公摊面积

十二指耳环:这个人均60平米包含公摊吗?

liutf001:超出60的话再生个孩子就行了。

daidou0554:还是很贵

弥勒弥勒王:。。。房产税只能稳房价不能降房价吧。。。减少投机

logonet:之前房地产没有联网,现在不一样了

网友0a4eab5:明白人

大蓝闪蝶飞飞飞:呸!