房地产领域的第三次收入分配

来源:金融界网

作者:李宇嘉

  土地拍卖新规“8.10”闭门会议,传达出了楼市重要的信号,即消除行业“内卷”,给开发商让利,改善终端住房产品质量和品质,以满足人民群众对住房质量和环境提出的新要求。

  这个逻辑是讲得通的。

  01土地长效机制落地

  原来的卖地框架下,“竞地价、竞配建”,土地的价值经过两轮挖掘,已经被榨到极限了,留给下游的利润很有限了。土地竞完价,还要配建,新房又要限价,开发商不得不在装修、品质上做手脚,就连品牌开发商也被逼良为娼。整个链条“卷”到不行,逼出了土地长效机制。

  如果是价值最大化的卖地行为,就是以房地产作为短期刺激经济的手段,或过度依赖地产,给市场传达了隐性担保的信号,自然就会纵容开发商在品质上作奸犯科,最终受伤害的是老百姓。

  限制土地出让底价、限制溢价率、不搞竞配建,卖地时政府拿走“该拿走的”,不该拿走的都给到市场。这样,就可以拍着胸脯说,我没有依赖地产。于是乎,限房价也好,处罚那些品质上作奸犯科的开发商也好,就可以理直气壮了,行业“内卷”的循环链条就被斩断了。

  但貌似没那么简单。

  从近期深圳、北京、上海“第二轮”供地的思路看,政府拿走了“该拿走的”,不该拿走的给到市场吗?不会,国有土地是纯真的公共品,属于全体人民,要给到人民才对。那怎么给到人民呢?

  02深圳又一次先行示范

  先看看深圳的模式。

  8月29日,深圳重新发布2021年第二批住宅用地集中出让公告。其中43号公告有11宗地,刚好占到第二轮供地的一半。怎么出让呢?先把可售型人才住房面积定好(大概占到总建筑面积的10%-25%),然后竞争全年期自持租赁住房,达到商品房面积40%后,摇号决定这宗地归谁。

房地产领域的第三次收入分配

  也就是说,每一宗地,人才住房、租赁住房的量先搞定,最后才是开发商拿来覆盖成本、赚钱的商品住房。简单算,开发商真正赚钱的商品房的量,也就是总建筑面积的一半左右(当然,对开发商而言,可售型人才住房至少赚个代建费,自持租赁住房也是开发商的资产)。

  这还没完,商品房还有一大堆限制:比如,要接受“降价”。出让底价没变、溢价率从45%降到15%,按“地价-房价”联动的原则,房价要跟着降。具体来说,普通商品住房和安居型商品房销售限价,分别在原限价基础上下调3%-9.2%,2.8%-9.1%(全国稳房价,深圳是降房价)。

  再比如,90平米以下户型要占到70%;比如“搞好品质”,用地单位须落实海绵城市建设、绿色建筑、装配式建筑、建筑信息模型(BIM)技术应用的相关规定。再比如,部分地块教育等配套设施建成后无偿移交。

  南山、龙华等中心区的靓地,过去往往会出高价,现在拿来建70年全自持的租赁住房。为了鼓励开发商拿地的积极性,采用“单限单竞+摇号”的办法挂牌出让,即:限成交地价(限15%溢价率)、竞成交地价、达到最高限制地价后,通过摇号确定竞得人。鼓励开发商从一锤子买卖的开发销售,向细水长流的持有经营转变。

  宝安松岗地块更夸张,公告说要建设“普通商品住房+出售型人才住房”,初始各占比50%。出售型人才住房占了一半,剩下的一半还要再竞全年期自持租赁住房面积,相应扣减普通商品住房面积,可售的商品房的面积可能只有30%多。

  可售型人才住房,其实就是深圳的共有产权住房;全自持租赁住房,就是保障性租赁住房。这些地块凡是竞全自持租赁住房,都要求户型面积70平方米以下的占比不低于租赁住房总建筑面积和总套数的70%。租金均价不得超过同期同区域同品质租赁住房租金参考价格,南山和龙华那两宗地,甚至要求租金低于地同地段的90%。这么搞,也是保障房的压力所致。

  2021年,深圳市计划建设筹集租赁住房10万套(间),供应公共住房3.5万套,力争供应4万套。这是很多城市一个“五年计划”的供应量。而且,十四五期间每年都是这么大的量。没办法,深圳在住房改革上也要先行示范,这么大的房源量,必须要实打实地供出来。

  03土地回归公共产品

  从“8.10”闭门会议来看,土拍的长效机制逐渐明确,但深圳在贯彻实施上可谓“有所为有所不为”,怎么理解?

  首先,在卖地这个问题上,上面和下面的目标函数是不一致的,甚至是冲突的。一个追逐民生和转型目标,一个追逐发展和业绩目标。最典型的是,地方很想卖高价地,但这与转型和发展不利。所以,最后土地出让的结果,一定是上下目标的博弈,两个目标的相互融合。

  所以,从近期热点城市“第二轮”土拍的政策来看,对于国家的最新要求,既要坚持底线,传达转型信号,落实长效机制,也要因城施策。其次,近期国家第一次明确了新时期住房保障体系,也就是“三房”——公租房、保障性租赁房、共有产权住房。后两者主要在深圳等一线城市落地,并且要大规模建设。我们看这几个城市的“十四五”规划,发现量都非常大。

  比如,北京单列地块中,租赁地块占比30%:

  比如,广州要筹集建设66万套公共住房,其中共有产权住房3万套,公共租赁住房3万套,保障性租赁住房60万套。

  比如,上海“十四五”期间要形成供应租赁住房超过42万套,占住房供应总套数的40%,加上保障性住房合计占比62%。

房地产领域的第三次收入分配

  向国家和全社会承诺的规模,是一定要完成的,而且是不含水分的。通过新增地块配建就是最有效的方式。这并不是将配建作为抬高地价的方式,也不是将政府应该提供公共服务的职能,完全交给市场来解决。而是土地回归公共产品,体现保障和改善民生的本来属性。

  04京沪也在这么做

  再看北京。

  近期,北京第二轮集中供地开启,43宗住宅用地挂牌出让,整体溢价率不超10%,37宗土地采用竞高标模式确权;6宗地采用摇号确权。贯彻国家土拍新规,北京可谓是满满的诚意。

  但问题没那么简单!

  这次,北京直接将配建保障性租赁住房面积的渠道,直接绑定进了14宗土地的起始价中。在首轮集中供地,北京“竞高标”模式得到高层的肯定,这一次做得更绝。技术标里面,除了交通、绿化外,比拼较多的是配建的公共服务设施,鼓励企业投报额外增加的公共空间用地面积。

  技术标完了就是方案标,分为三大部分,一是项目概述,二是项目品质承诺书,三是100分制的技术应用方案。技术标同样由绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑等六部分组成,这些都是成本投入。让利,并不是开发商利润改善,而是倒逼开发商上品质、增加公共配套。

  要说给市场让利,最有诚信的还是上海。

  六月底,上海第一轮土拍,30宗涉住宅用地都设置起始价、中止价和最高报价。最高报价限定为起始价的1.1倍(即溢价率最高10%),报价低于中止价时,为价高者得;若高于终止价,进入一次性书面报价环节。据统计,这些项目“地价/房价”比在50%-70%,开发商利润还是可观的。

  但远没有如此简单!

  首先,房企需要缴纳报价金额1.1倍的监管资金,加上20%的资本金,合计要冻结参拍地块起始价1.3倍的资金,这就将很多房企吓退了。而且,上海还创立了筛选开发商有资格在上海拿地的机制,即“135打分法”,经济实力占32分,技术资质占17分,项目经验占41分,受让管理占45分。其中,受让管理部分规定每取得一宗地块(包含联合拿地),扣除15分。

  能在上海拿到地的开发商,一定是了不起的,精雕细琢的。限制了价格,背后也是让开发商有利润可以赚。同时,开发商也要配合我的限价,再通过三年限售、一二手房价格联动,将未来三年的房价锁死了。新房的红利是肉眼所见得,但这个红利给谁,规则也很清晰。

  按照有房无房,是不是优先引入的人才,特别是能直接入户的那几所“双一流”学校毕业生,社保缴纳时间等。也就是,上海将楼市红利定向输送给最需要住房的人,给这个城市发展做出贡献的人。一些摇号热门楼盘,积分靠前的都是学历高的无房户,社保缴纳时间长的换房人群等。

房地产领域的第三次收入分配

  05共同富裕对房地产的意义

  促进共同富裕的道路上,绝不能少了住房。

  土地供应的长效机制已经形成,即在源头“降成本”、“降地价”,消除地方政府的隐性担保,改善开发商的市场预期。传导至下游,就是“降房价”、降低“住房消费成本”,改善人居质量,降低住房消费上的差距,真正在住房领域实现高品质的“住有所居”和共同富裕。

  因此,新房限价会是一个长期趋势,也将继续创造肉眼可见的买房红利。另外,土地限价,地方拿走“该拿走”的,开发商利润适当改善的同时,房子品质高了,受益的也是购房者。其中的大部分红利都给以买房红利的形式,给到最需要的人,为城市发展做出贡献的人。

  近期,第三次分配是一个热门话题。它是指,在道德、文化、习惯等影响下,社会力量自愿通过民间捐赠、慈善事业、志愿行动等方式济困扶弱的行为。在住房领域,正在推进“二次分配”,缩小住房消费领域的基尼系数,措施包括建立住房保障体系,推进房产税的实施。

  目前,新时期的住房保障体系已经形成,房产税也箭在弦上。但是,“二次分配”缩小住房领域的消费差距、基尼系数,难度比较大,迫切需要推进第三次分配。第三次分配是对“二次”分配的有益补充。不过,以自愿、为道德、文化基础的第三次分配,是一个广义的概念。

  近期,国家和地方的政策显示,楼市管理越来越精细化,已经上升到治理体系和治理能力现代化的高度。高超的政策智慧,让商品房市场继续在高位徘徊,赋予其第三次分配的新使命。同时,房地产领域推进共同富裕,其载体是提高商品房给公共住房和民生福利的买单能力。

  这就是房地产领域的第三次分配!

凌安___:杭州房价太高了,摇号根本没希望,二手房又特别贵,应该在杭州试点房产税

小妖先生123:房住不炒这句话懒得说了[捂脸][捂脸][捂脸]

知足的华哥:有当噗嗤一下

1心碎了无痕1:老实说,打对折也买不起,八万降到四万,一百平四百万

windy小林哥:本来就不是卖给你的。因为有二万的地,也有一万的地,也有几千的地。如果人人都买的起8万的房子,只有一种可能,就是人民币和韩币一样,不,也买不起,反正有穷人。

年年念一jV:最需出台的还是,土地出让金指导价,特别是城市核心区的土地指导价,应该按各城市的人均可支配收入定价,假如核心城区地价便宜,新房价格也就便宜了,那么二手房自然就会更便宜了!

梦山川江河:一线土地拍降价解决不了房价高的问题,只能解除二线以下房价高。要解决一线房价,只有区域性资源扩散分布,比如现大亚湾、长三角、重渝区。

超级nbnbnbnbnb:房子也开始打新了

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